Media Pan Kharsyi, (2320123019)
Penulis Adalah Mahasiswa Program Kenotariatan Pasca Sarjana Hukum Universitas Andalas
NARASI JURNAL.COM, PADANG – Masyarakat Indonesia dalam mengembangkan kehidupan perekonomiannya masih membutuhkan modal terutama dari segi keuangan. Pada perkembangan ekonomi sekarang ini, banyak cara yang dilakukan agar mendapatkan apa yang diinginkan, terutama bagi para pengusaha maupun orang-orang yang bekerja di lingkungan industri, dimana mereka masihberada dalam tahap untuk meningkatkan usaha, sehingga segi permodalan (uang) menjadi masalah utamanya.
Lembaga yang dapat melayani masyarakat dalam memperoleh pinjaman atau kredit sangat diperlukan oleh masyarakat, karena salah satucara untuk mendapatkan modal tersebut yaitu melalui perkreditan. Salah satu lembaga keuangan yang dapat membantu memberikan solusi mengenai permasalahan permodalan tersebut adalah Lembaga Perbankan, oleh karena itu perusahaan perbankan sangat diperlukan dan menjadi sendi penting dalam perekonomian nasional.
Kredit perbankan merupakan salah satu usaha bank konvensional yang telah banyak dimanfaatkan oleh anggota masyarakat yang memerlukan dana menurut Pasal 1 butir 2 Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan,Bankadalah badanusahayangmenghimpundanadarimasyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkanya kepada masyarakat (surplus of founds) dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak.
Bank berfungsi sebagai financial intermediary yang bertujuan untuk menunjang pembangunan nasional bukan pembangunan perorangan, meningkatkan pemerataan kesejahteraan rakyat banyak bukan kesejahteraan perorangan/ kelompok dan meningkatkan pertumbuhan ekonomi dan stabilitas nasional, bukan pertumbuhan perekonomian perorangan/ kelompok.
Dalam membuat perjanjian kredit, bank pada umumnya tidak akan memberikan kredit begitu saja tanpa memperhatikan jaminan yang diberikan debitur untuk menjamin kredit yang diperolehnya itu. Agunan atau jaminan merupakan suatu hal yang sangat erat hubungannya dengan bank dalam pelaksanaan teknis pemberian kredit.
Kredit yang diberikan oleh bank perlu diamankan. Tanpa adanya pengamanan, bank sulit menghindari risiko yang akan datang, sebagai akibat tidak berprestasinya seorang nasabah. Untuk mendapatkan kepastian dan keamanan dari kreditnya, bank melakukan tindakan-tindakan pengamanandan meminta kepada calon nasabah agar memberikan jaminan suatu barang tertentu sebagai jaminan di dalam pemberian kredit dan yang diatur dalam Pasal 1131 dan 1132 Kitab UndangUndang Hukum Perdata.
Lelang adalah penjualan yang terbuka utuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi yang didahului dengan pengumuman lelang. Keberadaan lembaga lelang di Indonesia yang diatur dalam sistim hukum dimaksudkan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat di antaranya penyelesaian sengketa yang telah memperoleh putusan pengadilan.
Penjualan umum melalui lembaga lelang di atur dalam Vendu Reglement (Pengaturan Lelangstbl.1008Nomor189) danVenduInstructie(instruksilelangstbl.1908nomor 190). Dalam pelakssanaan lelang khususnya lelang eksekusi, potensi gugatan sangat tinggi, sebagaimana diketahui bahwa tanah merupakan benda yang memiliki nilai ekonomis tinggi.
Tujuan dari pada lelang hak atas tanah adalah agar pemenang lelang dapat secara sah menguasai dan menggunakan tanah. Peralihan hak dengan pelelangan hanya dapat didaftar jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang baik dalam lelang eksekusi dan lelang sukarela. Proses lelang yang dilakukan maka akan menimbulkan akibathukum yaitu peralihan hak obyek lelang dari penjual kepada pemenanglelang.
Peralihan hak atas tanah melalui lelang merupakan perbuatan hukum yang sah sepanjang memenuhi syarat yang telah ditentukan dalam peraturan perundang-undangan. Berdasarkan ketentuan Pasal 41 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah bahwa peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya dapat didaftarjika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat oleh PejabatLelang.
Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang, yang selanjutnya disingkat KPKNL, adalah instansi vertikal Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) yang berada di bawah dan bertanggung jawab langsung kepada Kepala Kantor Wilayah. Penyelenggara Lelang adalah KPKNL atau Balai Lelang yang menyelenggarakan lelang dengan penawaran tertulis tanpa kehadiran Peserta Lelang. Pelaksanaan lelang di Indonesia dalam prakteknya, masih banyak masalah dan sengketa yang terjadi, khususnya mengenai gugatan dari pihak ketiga atas suatu objek lelang.
Dimana seringkali terjadi dan ditemui setelah berlangsungnya proses lelang yang resmi dan sah, hingga terbit risalah lelang yang digunakan pemenang lelang untuk membalik nama objek lelang (dalam hal ini sertipikat hak atas tanah), masalah baru timbul dikemudian hari dengan adanya gugatan dari pihak ketiga yang mengklaim objek lelang tersebut sebagai objek yang berada diatas hak milik atas tanahnya (overlapping dan/atau sertipikat ganda).
Sehingga banyak kasus terjadi pemenang lelang tidak dapat memiliki, menguasai, dan dengan terpaksa melepaskan objek lelang tersebut kepada pihak ketiga karena kalah dipengadilan akibat objek nya ternyata memiliki kecacatan materil secara hukum.
Dari hal tersebut kemudian timbul kerugian pada pemenang lelang sebagai pihak ketiga yang beritikad baik atas peristiwa hukum tersebut, dan pertanyaan selanjutnya bagaimana bentuk pertanggungjawaban, berapa, dan siapa yang harus bertanggung jawab atas kerugian yang diderita pemenang lelang tersebut.
Kasus Posisi
Dalam lelang sendiri, unsur-unsur Jual-beli dapat dilihat dengan adanya subjek hukum, yaitu Pembanding II selaku penjual (Pemohon Lelang) dan dan Pembanding I selaku pembeli (Pemenang Lelang), kemudian terdapat kesepakatan antara penjual dan pembeli mengenai barang (Sertipikat Hak Milik Nomor 312/ Kerobokan) dan harga (harga lelangsebesarRp790.500.000,00). Dari hal-hal tersebut kemudian lahirlah hak dan kewajiban yang antara pihak penjual dan pembeli.
Merujuk pada kasus a quo, Pembanding I selaku pemenang lelang memiliki kewajiban untuk membayar harga objek lelang yang dimenangkan beserta biaya administratif (bea lelang dan uang miskin) lainnya hingga jumlah sebesar RP 790.500.000 (tujuh ratus sembilanpuluh juta lima ratus ribu rupiah) dan telah dibayarkan oleh Pembanding I sebagaimana pada urain dan bukti yang terdapat pada Putusan Tingkat Pertama dari perkara a quo (bukti T1-9).
Sehingga Penggugat sebagai pemenang lelang yang telah melaksanakan kewajibannya berhak mendapatkan grosse risalah lelang/salinan asli dan resmi dari minuta risalah lelang yang telahdibubuhi materai dan di tandatangani pejabat yang berwenang, guna kepentingan pemenang lelang untuk dasar membalik nama kepemilikkan tanah tersebut.
Dari hal tersebut dapat dilihat juga kewajiban yang harusdilakukan oleh Penyelenggara lelang dan Pemohon Lelang. Dalam hal ini kewajiban Turut Terbanding I selaku penyelenggara lelang telah melaksanakan kewajibannya terkait memberikan Salinan Risalah Lelang kepada pihak Pemenang Lelang. Sebagaimana ternyata dari RisalahLelang Nomor 127/2003, tanggal 31 Juli 2003. Kemudian Pemohon Lelang dalam hal ini Pembanding II juga telah melaksanakan kewajibannya dalam hal menyerahkan objek lelang sebagai objek jual-beli dalam perikatan tersebut kepada Pemenang Lelang.
Namun kemudian, ternyata obyek lelang berupa tanah tersebut telah diakui menjadi milik Turut Terbanding III dan telah disahkan pula oleh pengadilan berdasakan putusan Pengadilan Negeri Denpasar No.83/Pdt.G/2008/PN.Dps yang pada pokoknya menyatakan bahwa Turut Terbanding III-lah yang berhak atas tanah obyek lelang tersebut dan menyatakan Sertipikat 312/Kerobokan milik Pembanding I (yang menjadi obyek lelang) adalah tidak sah dan tidak berkekuatan hukum.
Dari hal tersebut dapat dilihat terdapat suatu cacat hukum yang ada pada objek lelang tersebut, yang kemudian mengakibatkan kerugian bagi pihak lain dalam hal ini pemenang lelang itu sendiri, karena harus kehilangan kekuasaan dan kepemilikkan atas tanah yang dimenangkan melalui lelang tersebut.
Analisis Kasus
Melihat dari asas-asas yang terdapat dalam suatu perjanjian secara umum, maka dari kasus a quo tersebut terdapat beberapa asas perjanjian yang terlanggar, yaitu dilihat dari asas kepercayaan dan asas keseimbangan. Pemohon Lelang dalam hal ini Pembanding II telah melaksanakan kewajibannya sebagai pemebeli dengan membayar lunas seluruh harga dan biaya lain.
Namun kemudian suatu kepercayaan yang timbul dan diberikan oleh Pembanding I dari hubungan hukum atas peristiwa hukum lelang tersebut rusak. Sebagaimana disebabkan tidak 342 dapat dipenuhinya kewajibannya selaku Penjual dalam menyerahkansuatu objek jual-beli (objek lelang) yang telah disepakati, dan memastikan kepastian hukum dari objek tersebut.
Dari sisi lain, akibat terdapatnya cacat hukum atas keabsahanobjek tanah tersebut, mengakibatkan Pembanding I harus kehilangan objek tanah yang dibelinya dari Pembanding II akibat klaim dari pihak ketiga (Turut Terbanding IV). Bahwa sebelum menerima jaminan barang tidak bergerak berupa tanah dari pemohon kredit seharusnya pihak Pembanding II selaku Bank pemberi kredit melakukan penelitian secara detail baik surat-surat yang berhubungan dengan obyek jaminan tersebut maupun terjun langsung melakukan survey kelapangan.
Dengan meminta bantuan kepada petugas dari Turut Terbanding II guna menghindari sekecil mungkin resiko yang didapatkan atas keabsahan objek tanah tersebut, tentunya hal ini dilakukan atas dasar prinsip kehati-hatian sebagaimana diamanatkan dalam pasal 2 dan pasal 29 ayat (2) UU No.10 Tahun 1998 tentang Perbankan, yang mengatur mengenai prinsip kehati-hatian yang menegaskan bahwa Bank dalam menjalankan kegiatan usaha baik dalam penghimpunan terutama dalam penyaluran dana kepada masyarakat harus sangat berhati-hati.
Tujuan dilakukannya prinsip kehati-hatian ini agar Bank selalu dalam keadaan sehat menjalankan usahanya dengan baik dan mematuhi ketentuan-ketentuan dan norma-norma hukum yang berlaku didunia perbankan (kewajiban hukum).
Maka semenjak pertama menerima jaminan dari nasabahnya, Pembanding II tidak mengindahkan perintah undang-undang untuk menggunakan prinsip kehati-hatian dalam meneliti secara detail jaminan yang diajukan oleh nasabah penerima kredit dengan demikian oleh karena tidak memberikan perlindungan terhadap Pembanding I sebagai pembeli lelang yang beritikad baik maka Tergugat II telah melakukan perbuatan melawan hukum terhadap Penggugat.
Dalam hal ini Pembanding I telah melaksanakan ketentuan- ketentuan dalam perjanjian tersebut dengan itikad baik, dan selaku pihak ketiga yang beritikad baik, sudah seharusnya mendapat perlindungan hukum atas kejadian yang sangat merugikan Pembanding I selaku pembeli, sebagaimana jugadiatur dalam Pasal 1341 ayat (2) KUHPerdata, yang menerangkan bahwa pihak ketiga yang memperoleh barang yang menjadi pokok perbuatan yang batal tersebut dengan itikad baik, harus dilindungi haknya.
Dalam hal ini pemenang lelang sebagai pembeli beritikad baik, sebagaimana diatur dalam pasal 531 jo. 533 KUHPerdata dapat dikatakan beritikad baiklah pembeli dari pemenang lelang tersebut apabila jual-beli dilakukan sebagaimana mestinya, akan tetapi terkait dengan kedudukan 343 berkuasa dalam bentuk fisik atau in natura, perlu diperhatikan juga sisi itikad baik pemenang lelang dalam memperoleh objek jual-beli tersebut.
Bahwa berdasarkan konstruksi pasal 1320, 1338, kemudian pasal 1365 KUH Perdata, apabila Pemenang Lelang yang telah melakukan seluruh kewajibannya termasuk membayar harga lelang dan biaya administratif lain, maka dapat dinyatakan sebagai pembeli yang beritikad baik.
Itu artinya pemenang lelang beritikad baik harus dilindungi hak- haknya, dan bentuk perlindungan hukum kepada pemenang lelangtersebut adalah hak untuk mendapatkan apa yang menjadi haknya dalam lelang tersebut, yaitu mendapatkan barang objek lelang, sehingga sebagai bentuk pertanggungjawaban kepada pemenang lelang (Pembanding I) dan berhubung pelaksanaan lelang tidak terdapat pengajuan atau gugatan pembatalan lelang.
Dalam hal ini pelaksanaan lelang sudah dilakukan sesuai dengan prosedur yang sah artinya lelang telah melalui tahapan-tahapan yang sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 304/KMK.01/2002 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang dan Pasal 6 UUHT, baik dalam kegiatan pelaksanaan pra-lelang, yaitu diawali dengan permohonan lelang (bukti T.1-5 pada pengadilan tingkat pertama).
Kemudian karena merupakan lelang eksekusi maka harus dilengkapi dengan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah dari Badan Pertanahan setempat (buktiT.I-6 pada pengadilan tingkat pertama), Salinan Perjanjian Kredit serta Hak Tanggungan (bukti T.I-3, T.I-4, T.I-5, T.II-1, dan T.II-1 pada pengadilan tingkat pertama), kemudian telah dilakukan pengumuman lelang sesuai dengan aturan yang berlaku , yaitu dilakukan dua kali pengumuman yang berselang 15 hari, yaitu 30 Juni 2003 dan 15 Juli 2003 (bukti T.I-7, T.I-8 pada pengadilan tingkat pertama).
Kemudian kegiatan pelaksanaan lelang (penawaran tanggal 31 Juli 2003) dan kemudian dimenangkan oleh Pembanding I, dan diikuti dengan kegiatan pasca lelang, yaitu disahkannya Pembanding Isebagai pemenang lelang, yang kemudian dilakukan pembayaran kewajiban olehPembanding I, dan diserahkan salinan risalah lelang (bukti T.I-9 pada pengadilan tingkat pertama) oleh Pejabat Lelang, maka lelang tersebut sudah terlaksana secara sah menurut aturan yang berlaku.
Dari hal tersebut, dapat dilihat bahwa Pemohon Lelang (Pembanding II/ Bank) memiliki bertanggung jawab membayar ganti rugi kepada Pemenang Lelang sehubungan dengan kerugian yang diakibatkan
oleh kesalahan berdasarkan kelalaian dari pihak Pembanding II selaku Pemohon Lelang dan Bank, sehingga tidak terjaminnya kepastian hukum dari Pembanding I selaku Pemenang Lelang dan Pihak yang bertikad baik. Dalam hal perkara a quo, Pembanding I berhak menerima ganti kerugian yang dituntutnya dalam gugatannya tersebut, yaitu berupa suatu penggantian dalam bentuk uang.
Dimana dikarenakan objek tanah tersebut merupakan benda yang telah naik harganya, maka berdasarkan pengaturan pada Pasal Pasal 1492 KUH Perdata yang menyatakan, “meskipun tidak ada perjanjian penanggungan. Namun si penjual adalah demi hukum diwajibkan menanggung si pembeli terhadap penghukuman untuk menyerahkan seluruh atau sebagian benda yang dijual 345 kepada pihak ketiga”.
Ddan pasal 1498 KUH Perdata yang menyatakan, “Jika ternyata bahwa barang yang dijual pada waktu dijatuhkannya hukuman untuk menyerahkannya kepada seorang lain, telah bertambah harganya, meskipun tanpa suatu perbuatan si pembeli, maka si penjual diwajibkan membayar kepada si pembeli apa yang melebihi harga pembelian itu”.
Kesimpulan
Pelaksanaan lelang di Indonesia dalam prakteknya, masih banyak masalah dan sengketa yang terjadi, khususnya mengenai gugatan dari pihak ketiga atas suatu objek lelang. Dimana seringkali terjadi dan ditemui setelah berlangsungnya proses lelang yang resmi dan sah, hingga terbit risalah lelang yang digunakan pemenang lelang untuk membalik nama objek lelang (dalam hal ini sertipikat hak atas tanah).
Masalah baru timbul dikemudian hari dengan adanya gugatan dari pihak ketiga yang mengklaim objek lelang tersebut sebagai objek yang berada diatas hak milik atas tanahnya (overlapping dan/atau sertipikat ganda). Sehingga banyak kasus terjadi pemenang lelang tidak dapat memiliki, menguasai, dan dengan terpaksa melepaskan objek lelang tersebut kepada pihak ketiga karena kalah dipengadilan akibat objeknya ternyata memiliki kecacatan materil secara hukum.
Dari hal tersebut kemudian timbul kerugian pada pemenang lelang sebagai pihak ketiga yang beritikad baik atas peristiwa hukum tersebut, dan pertanyaan selanjutnya bagaimana bentuk pertanggungjawaban, berapa, dan siapa yang harus bertanggung jawab atas kerugian yang diderita pemenang lelang tersebut. Serta terdapat suatu cacat hukum yangada pada objek lelang tersebut, yang kemudian mengakibatkan kerugian bagi pihak lain dalam hal ini pemenang lelang itu sendiri, karena harus kehilangan kekuasaan dan kepemilikkan atas tanah yang dimenangkan melalui lelang tersebut.(***)